住宅性质的公寓和商品房有以下几个主要区别：
1、产权年限不同：住宅公寓的产权年限为七十年，而商品房的产权年限一般为五十年。
2、税费不同：住宅公寓的税费一般高于商品房。
3、水电收费标准不同：住宅公寓属于商业用水用电，而商品房属于民用水用电。
4、居住密度不同：住宅公寓的居住密度通常比商品房高。
5、落户规定不同：商业性质的公寓是不可以落户的，而商品房可以。
6、购房限制不同：住宅公寓一般不被限购，而商品房存在限购政策。
7、公摊面积不同：住宅公寓的公摊面积通常比商品房大。
总之，住宅性质的公寓和商品房在产权年限、税费、水电收费标准、居住密度、落户规定、购房限制和公摊面积等方面存在明显差异。在购买时，需要仔细了解相关规定和政策，以便做出合适的决策。
为什么不建议买公寓房
1、不能落户，没有学位
公寓一般是在商业用地上建起来的项目，是商业性质，因而不能解决户口问题。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以解决户口问题的。有娃的家庭一定不能买公寓，公寓房没有学位，
国内有学位的公寓房是极少的，除非你不在乎孩子上学的问题。买公寓的很多人是没有购房资格，住宅都买不了何谈落户?又或者已经有住宅是考虑投资根本也不在乎落户。
2、公摊大物业费高
公寓的公摊费用比住宅要高，而且一般商业物业费都高。在购买房屋之前一定要看清楚住房公摊面积是多少，避免公摊面积霸占太多的房屋面积，这就会吃亏。
3、商水商电没有燃气
一般的住宅属于民用住房，水电费按照民用水电的标准来收取;而商业公寓属于商用住房，水电费都是按照商业用水，虽然有部分公寓可以做到民水民电，但是大多数都是商水商电，用电的标准来收取的。长远来看，住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。不可以使用明火，没有通燃气，做饭只能使用电磁炉。
4、产权年限限制
房屋的使用时间是没有限制的，但土地产权的使用是有年限的。一般来讲，土地使用年限会分为40年、50年和70年，其中，商业用地为40年，住宅用地为70年。
