1、开发商违反法律法规
如果开发商在没有取得预售证的情况下就向购房者出售房屋签订商品房买卖合同，则购房合同无效。
2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同
对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。
3、交付房屋的套型和设计不符
开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。
4、房屋面积误差超过3%
开发商实际交付的房屋实测面积与合同约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3%，购房者有权要求退房，购房合同无效。
5、房屋主体结构质量不合格
房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。
6、无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同
无民事行为能力的人或者限制行为能力的人需要由法定代理人签订购房合同，否则合同无效。这里主要是在二手房买卖中比较常见。
购房合同的法律效力有多久
购房合同的法律效力一般永久有效，但有特殊情况。如果购房合同中没有附条件或附期限，那么自双方当事人签字、盖章时起合同成立生效，或符合当事人所约定的生效条件时合同成立生效，该合同就会一直有效。
然则，如果购房合同中附有条件或期限，那么这些条件或期限达成时，合同就会失效。比如，如果合同中附有解除条件的民事法律行为，那么自条件成就时该合同就会失效。
