房龄超过20年的房子能买，但是不建议购买。因为超过20年的二手房都会比较破旧，大多数都是一些老小区，房子质量不仅会出现各种各样的问题，有的甚至连物业都没有，管理水平比较低，而且居住的人员比较杂，存在一定程度的安全隐患。3，房龄过大会影响贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短，有效使用年限的缩短，购房成本的增加。同时，房屋维修费用可能会相应的会增加，物业的维护成本可能也会相应地增加。
如何选择二手房
1、地理位置：选择地理位置好的二手房，可以享受到便利的交通、商业和公共设施。同时，考虑房屋所在的区域的发展前景和规划，是否具有投资价值。
2、房屋状况：在购买二手房时，要仔细检查房屋的结构、装修、设施等方面的情况。了解房屋的历史维修记录，以及是否有潜在的问题，如漏水、电路老化等。
3、产权情况：在购买二手房前，要确保房屋的产权是清晰的，没有纠纷。了解房屋的产权年限、是否有产权证、土地使用证等必要证件。
4、价格比较：在选择二手房时，要进行价格比较，了解市场价格和房屋的实际价值。不要被过高的价格或过低的房价所迷惑，要进行合理的估价。
5、了解当地政策和市场情况：在选择二手房时，要了解当地政策和市场情况，如限购、贷款政策、利率等。这些因素会影响到购房的成本和投资价值。
6、中介选择：如果通过中介购买二手房，要选择信誉良好的中介机构，了解中介的服务内容和收费标准。在签订购房合同前，要仔细阅读合同内容，确保自己的权益得到保障。
7、环境和配套设施：选择二手房时，要考虑周围的环境和配套设施，如公园、学校、医院、商业中心等。这些设施的完善程度和便利程度对居住和生活质量有着重要影响。
